La répartition des charges et dépenses au cours d’un bail commercial 3 6 9

Une réglementation sur la répartition des charges entre le bailleur et le locataire a été établie en juin 2014. Tous les baux commerciaux conclus ou renouvelés à partir du 5 novembre 2014 suivent désormais de nouvelles dispositions fixées par le Code du Commerce pour la répartition des charges. Alors, comment sont-elles réparties ?

L’inventaire des catégories de charges

La répartition des charges et travaux lors de la conclusion d’un bail commercial était libre auparavant. Aucune loi ne prévoyait la façon exacte pour répartir les charges et les travaux au cours d’une location commerciale. Le bailleur avait ainsi tendance à faire peser certaines charges au locataire en vue de percevoir un loyer net. La loi Pinel du 18 juin 2014 vise surtout à protéger le preneur en précisant la liste des charges destinées à chaque partie.

Le bail commercial doit désormais comporter un inventaire précis et limitatif. Toutes les charges doivent être classées dans cet inventaire en 5 catégories :

  • Les prestations offertes par le propriétaire
  • Les réparations
  • Les charges imposées par la réglementation
  • L’entretien
  • Les impôts et taxes locatives.

Les charges obligatoires du bailleur

Certaines charges incombant au bailleur ne doivent pas être imputées au locataire. Elles sont clairement définies par le Code civil et accentuées par la loi Pinel de 2014. Le bailleur doit ainsi prendre en charge les dépenses relatives aux grosses réparations relatant au bâti telles que la réparation du mur, la charpente ou la toiture. Les dépenses de travaux liées à vétusté du local ou à la mise aux normes seront aussi à sa charge. De même pour les honoraires des différentes prestations de gestion.

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Sans surprise, les impôts et les taxes et redevances liées à la propriété des locaux sont naturellement à la charge du propriétaire, sauf en cas de convention lors de la signature du bail. Les charges, impôts, taxes, redevances et coûts des travaux portant sur des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires seront également obligatoires pour le bailleur.

Les charges imputables au locataire

Les charges imputables au locataire sont d’ordre général défini comme les dépenses locatives liées à l’entretien ou aux réparations courantes du bien ou de l’immeuble, du moment que celui-ci ne touche pas à la vétusté ou au bâti du bien. Il peut s’agir par exemple de la peinture des murs, la réparation de volets ou de compteurs électriques. Les travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné seront également à sa charge.

Les charges liées à l’occupation des locaux doivent également être payées par le locataire. On note notamment les dépenses liées à la consommation d’eau, de gaz et d’électricité, les dépenses liées à l’utilisation d’équipements de la copropriété comme les frais d’ascenseur et le coût d’entretien. Le bailleur peut aussi imputer les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble tels que la taxe foncière, les taxes additionnelles, la voirie, les taxes sur les ordures ménagères.

À noter que le bailleur est tenu de remettre tout document justifiant les montants des charges imputées au locataire et que les charges en question doivent être réparties à la signature du contrat.

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Obligation d’information

Pour la bonne répartition des charges et des dépenses, le bailleur doit informer le preneur des travaux prévus sur le bien. Il doit fournir un état prévisionnel des travaux prévus pour la première période triennale suivie d’un budget prévisionnel. Le document doit alors contenir les prévisions budgétaires attribuées au locataire. À la fin de chaque période triennale, un état récapitulatif des travaux doit être remis.

Ces documents sont à communiquer tous les 3 ans dans un délai de 2 mois à compter de l’échéance triennale. Le preneur peut d’ailleurs demander tout document qui justifie le montant des travaux.

Comment rédiger un bail commercial 3 6 9 ?

Un contrat est un document qui scelle juridiquement l’engagement pris par deux parties : l’un s’engage à fournir à l’autre une prestation ou un objet en échange d’une contrepartie de la part de l’autre partie. Il est important de respecter un certain formalisme puisqu’un contrat doit tout faire pour respecter les critères de la législation en vigueur. Il serait dommage que celui-ci soit caduc puisqu’il ne respecte pas tous les critères aux yeux de la loi. Celui-ci se veut contraignant puisqu’il oblige les deux parties à respecter leurs obligations qu’elles ont les unes envers les autres.

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